"      "
: 20 2018.

:


:




→ ¦

Увеличение объема жилищного фонда России на 40% является главной стратегической задачей, заявляет первый вице-премьер Д. Медведев


По сообщению интернет-издания Guide to Property.

Увеличение объема жилищного фонда России на 40% является главной стратегической задачей. Соответствующее заявление сделал в минувший вторник на встрече с представителями бизнеса, посвященной вопросам реализации нацпроекта «Доступное и комфортное жилье», первый заместитель Председателя Правительства РФ Дмитрий Медведев.

Как сообщили Guide to Property в пресс-центре Правительства РФ, первый заместитель подчеркнул необходимость более тесного сотрудничества государства и бизнеса в сфере жилищного строительства.

На данный момент более 60% российских семей считают улучшение жилищных условий «задачей номер один», 80% семей считают признаком благополучия и достатка наличие собственной недвижимости».

Как отметил Дмитрий Медведев, государство намерено снизить административные барьеры и внедрить конкурентные процедуры в строительстве, а также поддерживать приход на региональные строительные рынки компаний из других регионов.
28 2006.



Первый вице-премьер Д. Медведев согласился рассматривать предложения по введению прогрессивной шкалы налога на недвижимость


Как сообщает газета"Коммерсантъ", 26 сентября первый вице-премьер Дмитрий Медведев согласился рассматривать предложения по введению прогрессивной шкалы налога на недвижимость. Сомневаясь в возможности эффективно расширить предложение на рынке недвижимости, правительство за счет высоких налогов надеется сократить спрос на квартиры со стороны частных инвесторов.
Вот уже более года под руководством куратора нацпроектов Дмитрия Медведева нацпроект по доступному жилью реализуется исключительно через увеличение предложения на рынке недвижимости. Вся борьба с чиновниками, коррупционерами, несовершенством законодательства о земле в рамках нацпроекта была направлена на строительство нового жилья, которое должно снизить цены на него и тем самым, через развитие ипотеки, сделать его доступным. Вчера же первый вице-премьер, еще в сентябре отказывавшийся обсуждать другой способ борьбы с ценами, кроме роста предложения квартир в России, сдался. "Раньше я думал, что это бессмысленная мера и рынок все отрегулирует сам. Но с учетом нынешних тенденций я готов вернуться к обсуждению темы",– сообщил Дмитрий Медведев.
Декларация о капитуляции первого вице-премьера и дискуссия об использовании налогового пресса как эффективного механизма регулирования спроса на жилье произошли вчера, на совещании с представителями бизнеса в доме приемов правительства РФ на Воздвиженке. Столь представительная аудитория, собранная для обсуждения хода реализации нацпроекта по жилью, не собиралась давно. Правительство было представлено не только министрами, но и советником президента Игорем Шуваловым. Бизнес выставил на совещание Виктора Вексельберга, главу Сбербанка Андрея Казьмина, руководителя Внешторгбанка Андрея Костина, зампредправления "Газпрома" Кирилла Селезнева. А лоббистские организации представляли Александр Шохин (РСПП), Борис Титов ("Деловая Россия") и Сергей Борисов ("Опора России").
Подробно идея налогового регулирования спроса на жилье Дмитрием Медведевым не обсуждалась, однако инициативы в этой области достаточно широко известны, как и постановка проблемы. "Около 20% всех сделок на рынке жилья носит инвестиционный характер,– говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.– Больше всего их проводится в сегменте квартир бизнес-класса – до 30%, в элитном сегменте этот показатель составляет 15-20%, а на рынке жилья эконом-класса – 10%".
По словам руководителя риэлтерской компании Penny Lane Realty Георгия Дзагурова, объем инвестиционных квартир на рынке в целом составляет не более 17%. Спрос на квартиры как объект инвестирования в любом случае – существенная составляющая в ценовом давлении на рынке жилья.
Однако если ввести прогрессивный налог на имущество физических лиц (или как вариант – прогрессивный налог на недвижимость в зависимости от площади и стоимости недвижимости, находящейся в собственности физлиц), это давление явно снизится. "Владельцы инвестиционного жилья будут 'скидывать' квартиры, увеличивая предложение на рынке, в результате чего рынок плавно стабилизируется. Более того, только за счет этого уже через год можно прогнозировать снижение цен на жилую недвижимость в Москве на 20-30%",– полагает Константин Ковалев.
Немногие на совещании выступили против идеи снижения цен на жилье путем его прогрессивного налогообложения. Александр Шохин прямо высказался против идеи прогрессивной шкалы налогообложения недвижимости. Но при этом заявил, что разумнее ввести "сбор за выход из проекта" – речь, видимо, идет о дополнительном налогообложении сделок на вторичном рынке жилья с новыми квартирами, что отпугнет от новостроек граждан, не собирающихся в них жить. Президент Российской гильдии риэлтеров Александр Романенко высказался против "установления жестких налогов на отчуждение недвижимости", но, по его мнению, можно двигаться в сторону увеличения налога на имущество при покупке более чем одной квартиры. А Борис Титов из "Деловой России" прямо выступил за налоговое давление на крупных квартировладельцев. Отметим, как и большинство присутствовавших, предпочитавших не спорить на эту тему с первым вице-премьером.
На заседании выдвигались и более сложные идеи налогового регулирования спроса на жилье в том же ключе. Так, Александр Романенко предложил продумать механизм строительства доходных домов для сдачи жилплощадей в аренду в центрах городов с гособременением – в виде госконтроля арендных ставок. Идея рентконтроля в качестве меры по ограничению спроса на жилье в собственности выдвигается в публичном поле впервые. Борис Титов в свою очередь похвастался "готовым черновиком закона об аренде", он предусматривает вмененный налог при сдаче квартир в аренду.
Сама по себе идея прогрессивного обложения владельца нескольких квартир, отмечают в Penny Lane Realty, отчасти уже реализуется. По словам Георгия Дзагурова, сейчас человек, прописанный в одной квартире, уже платит более высокие коммунальные платежи за прописку во второй. "Скорее всего, новый налог будет схож с этой схемой",– предполагает он. Впрочем, по его словам, введение такого налога вряд ли будет влиять на инвестпривлекательность жилья.
По мнению риэлтеров, введение прогрессивной шкалы налога на недвижимое имущество оставит неизменными цены на элитное жилье и в первую очередь скажется на снижении стоимости жилья эконом-класса. Отметим, что само обсуждение в Доме приемов правительства касалось вовсе не цен на квартиры, а проблем с новым жилищным строительством. Несмотря на принимаемые титанические меры по росту объемов строительства жилых домов, на практике этого не происходит, симптомом происходящего и является рост цен на жилье, который призвана победить прогрессивная ставка налога.
Впрочем, вероятность введения такого налога по-прежнему невелика. А вот Дмитрий Медведев на капитуляции уже, видимо, заработал предвыборные очки, даже согласие обсуждать борьбу с владельцами инвестиционных квартир наверняка понравится значительной части граждан, для которых проблемы с размещением свободных денег неактуальны.
28 2006.



Недобросовестные участники тюменского рынка недвижимости будут занесены в "черные списки" городской комиссии по профессиональной этике и риелторским стандартам


По сообщению интернет-газеты Vsluh.ru, недобросовестные участники тюменского рынка недвижимости отныне будут занесены в "черные списки" городской комиссии по профессиональной этике и риелторским стандартам.

Как отметила в докладе на восьмом Съезде риэлтеров Тюменской области, прошедшем 28-29 сентября в Тюмени, председатель комиссии Наталья Краснова, "мысль о создании неких списков, куда бы вошли те, кто неэтично работает на рынке недвижимости, зрела уже давно". По ее словам, комиссия планировала создать "черные списки" риелторских компаний, риелторов, строящихся объектов и застройщиков. Все, кто попал бы под прицел комиссии, так или иначе подозревались бы в недобросовестной работе, сотрудничество с которыми вероятно чревато финансовыми потерями и судебными разбирательствами.

Однако в настоящее время комиссия по профессиональной этике и риелторским стандартам начала пополнять лишь официальный "черный список" риелторов. Перед занесением агента по недвижимости в такой список, комиссия должна получить веские аргументы от его непосредственного руководителя, а также провести заседание, посвященное этому вопросу. В дальнейшем при принятии решения о занесении риелтора в "черный список", его фамилия публикуется в вестнике Объединения риелторов Тюмени с предупреждением всем риелторским агентствам не брать этого человека к себе на работу.

В то же время создавать списки недобросовестных агентств, застройщиков и строек Наталья Краснова считает не правомочным. "Мы не можем обвинить юридическое лицо в тех или иных правонарушениях, сделать это может только суд", — отмечает она.

Между тем, как признали участники пресс-конференции, прошедшей в рамках Съезда риэлтеров, неофициальные "черные списки", предназначенные только лишь для профессионального использования и не подлежащие разглашению, существуют у многих участников рынка. Например, агентства недвижимости создают "черные списки" застройщиков. Как отметил президент Объединения риэлтеров Тюмени Сергей Сухарев, "мы не собираемся навешивать ярлыки и озвучивать подобную информацию, речь скорее идет об информации для профессионалов".

В конечном счете от информированности специалистов рынка недвижимости зависит проведение "чистоплотных" сделок. Именно поэтому риелторы призывают потенциальных покупателей недвижимости сменить идеологию покупки и вместо выбора дома, где хочется приобрести квартиру, сначала выбрать агентство, которое подберет жилье в проверенном объекте.
28 2006.



Депутат ГД РФ А.Б. Коган, президент Международного ипотечного клуба, комментирует поправки к закону о долевом строительстве


Источник: портал RealEstate.ru.
В апреле 2005 года вступил в силу закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» - 214-ФЗ. Однако многие застройщики не спешат работать в соответствии с ним. При этом число обманутых дольщиков все растет, о чем свидетельствуют многочисленные митинги и судебные разбирательства. В июле этого года этот закон снова поправили - почти полностью вступили в силу новые изменения в этот закон, принятые Госдумой. Чуть позже – с января 2007 - вступит в силу норма о госрегулировании, контроле и надзоре в области долевого строительства. О том, каких последствий ожидать участникам сделок, порталу RealEstate.ru рассказывал депутат Государственной Думы Александр Борисович Коган, президент Международного ипотечного клуба.

Александр Борисович, сколько сделок, по Вашим данным, было заключено в Москве и в регионах России со времени вступления в силу 214-ФЗ?

По нашей весенней статистике, в Москве было заключено 1-2 сделки. В отличие от столицы, субъекты федерации активно работают по закону «Об участии в долевом строительстве». Во многих из них заключено уже по 20-30 сделок. Например, в Новосибирске, Оренбурге, Екатеринбурге и других городах.

Почему в последний год не утихают митинги обманутых дольщиков? Чья здесь вина?

Подавляющее большинство договоров этих обманутых инвесторов заключено еще до вступления в силу нового закона. Ранее в законе не были прописаны механизмы защиты прав дольщиков. Привлекая средства частных лиц, застройщики использовали различные схемы: договоры инвестирования, купли-продажи совместного строительства и совместной деятельности, договор о частичных вкладах и другие. При этом дольщик должен был сам отвечать за свое решение, подписывая договор. Зачастую соинвесторы заверяли подобные документы, не пользуясь услугами юристов, которые разъяснили бы все риски. Кстати, такие же договора многие застройщики предлагают соинвесторам подписывать до сих пор, так как многие структуры используют схемы, которые идут в обход договора долевого участия. Если не следить за четким исполнением нового закона, через 2-3 года это может привести к тем последствиям, которые мы имеем с ООО «Мастерок», КТ «Социальная инициатива и компания» и другими предприятиями.

Сейчас в 214-ФЗ внесены поправки. Насколько значительно закон в своем новом виде повлияет на ситуацию на рынке?

Мы считаем, что предложенный нами закон в большей степени отвечает реалиям. Участники рынка должны понимать, что работать по закону намного проще и дешевле. Конечно, эффективность 214-ФЗ зависит от многих факторов. Например, степень коррупции при выделении земельных участков сегодня велика. Остановить это принятием одного-двух законов не так просто. Нужно сломать полностью систему стереотипов, которая сложилась.

Насколько активно, на Ваш взгляд, строители будут использовать механизм жилищных сертификатов, предложенный в новой версии 214-ФЗ?

Я не вижу причин, в связи с которыми сертификаты не были бы популярны на рынке. Сертификаты выпускаются как ценные бумаги, то есть они защищены и подтверждают платежеспособность компании. Правда, их надо регистрировать в государственных органах. Для этого застройщику необходимо пройти определенную систему проверки, подтверждающую положительный баланс. Затем компании разрешат выпустить сертификаты в зависимости от суммы баланса. Конечно, от застройщика потребуются дополнительные издержки, но они есть и при обслуживании кредита. Любая схема, которую выбирает застройщик, требует финансовых затрат. Дольщик в этой ситуации также защищен. Он в любое время может потребовать возврата своих денег. Для застройщика, впрочем, есть одна опасность, но она мало вероятна. Это ситуация, когда достаточно много сертификатов будет предложено к погашению, а степень застройки при этом будет невысока. Возврат денег может вызвать затруднение у компании, ведь средства в основном направляются на строительство.

Насколько смягчены санкции к застройщику?

В новой редакции закона права дольщиков и застройщиков уравняли. С одной стороны, сократили причины, вследствие которых дольщик может расторгнуть договор, до двух. Это неисполнение гарантийных обязательств (плохое качество строительства) и неисполнение графика строительства. С другой стороны, застройщик теперь также имеет право расторгнуть договор во внесудебном порядке, если дольщик нарушает график финансирования. На дальнейшее снижение ответственности застройщика мы вряд ли пойдем. Правда, мы снизили пени и штрафы за нарушение условий договора и отменили солидарную ответственность застройщиков с банками.

Какие гарантии получат дольщики?

При привлечении средств застройщик обязан предоставить дольщику гарантии: либо вклады должны страховаться, либо застройщик должен предоставить гарантии банка. Если компания на хорошем счету у банка, то за небольшое вознаграждение банк может предоставить ей гарантии. Кроме того, мы предусмотрели, чтобы в договор о долевом участии входило имущество общего пользования, например площадки, лестницы, лифтовые шахты и прочее.

Как Вы рекомендуете выбирать застройщика?

В первую очередь необходимо обращать внимание на цены, которые предлагает застройщик. Если они ниже рыночных, то это первый сигнал для того чтобы задуматься. Ни один нормальный строитель не будет работать себе в убыток. Во многих субъектах РФ, где работало КТ «Социальная инициатива и компания», в прошлом году с вкладчиков принимали взносы по 9-10,5 тыс. руб. за квадратный метр. Таких цен нет на рынке. Но люди тем не менее вкладывали свои деньги и верили в то, что дом будет построен. Также рекомендуется изучать схему, которую предлагает компания. Вексельная схема предполагает ответственность фирмы в рамках гражданского законодательства. То есть дольщик в этом случае вкладывает деньги на свой страх и риск. Если в отношении застройщика будет возбуждено дело о банкротстве, обязательства перед вкладчиками будут удовлетворяться в последнюю очередь. Как правило, до вкладчиков в таких случаях дело не доходит.

Как еще компании обманывают дольщиков?

Многие компании, указывая на конкретный дом, утверждают, что он ими построен. Это не всегда оказывается правдой. Следует запросить у застройщика проектную декларацию, узнать, за какой срок построили объект и на каких условиях, сколько стоил квадратный метр. Покупатель должен знать те объекты, которые застройщик уже сдал. Зачастую дом строят быстро, но после сдают его годами.

Какие схемы финансовых отношений между застройщиком и дольщиком, кроме договора в рамках 214-ФЗ, можно считать безопасными?

Надежна схема с банком, при которой покупатели делают вклады на специальный лицевой счет, а затем банк на общую сумму вложенных средств предоставляет застройщику кредит. Эта схема также достаточно надежна, при этом позволяет обойти чиновничий аппарат. Также следует обращать внимание на схемы финансирования в компании. У застройщика есть обязанность публиковать свои документы, которые рекомендуется изучить.

Каков Ваш прогноз относительно будущего долевого строительства? Будет ли этот инструмент популярным или уступит место банковскому кредитованию и альтернативным схемам?

Альтернативные схемы будут всегда. И это нормально. Механизм, который предлагает закон «Об участии долевом строительстве», я считаю одним из самых безопасных при строительстве жилья. Чтобы этот механизм был популярен, нам сейчас нужно максимально упрощать схему оформления земельных участков. Это наша основная задача на ближайшее время. Также планируется отработать такую схему, чтобы застройщик мог достаточно быстро оформить всю документацию.
26 2006.



Ипотечные программы «кредит без первоначального взноса» закрепляются на рынке


Как сообщает информационно-аналитический портал RealEstate.ru, ипотечные программы «кредит без первоначального взноса», похоже, закрепляются на рынке. Большинство кредитных организаций, которые летом в рамках специальных предложений повысили суммы кредитов до 100%, продлили сроки действия льготных программ: некоторые до середины октября, другие до конца года. Правда, пока банкиры констатируют резкое увеличение спроса на ипотечные продукты и рост объемов ипотечного кредитования, агентства недвижимости отмечают, что сделок купли-продажи жилья с использованием ипотеки без взноса было проведено довольно мало. Риэлторы полагают, что большинство потенциальных заемщиков отсеиваются андеррайтинговыми отделами банков. В свою очередь, кредитные организации намекают на то, что от первоначальных взносов заемщикам избавиться так и не удалось: многие риэлторы обязывают клиентов вносить аванс в размере 5-10% от стоимости квартиры.

Как и прогнозировал RealEstate.ru, большинство банков, объявивших об отмене первоначального взноса по ипотечным кредитам в летний период, продлили сроки действия льготных программ. Так, Национальная ипотечная компания перенесла срок окончания действия программы на середину октября, а Банк Москвы – на конец 2006 года. Кроме того, кредиты в размере 100% от стоимости приобретаемой недвижимости на постоянной основе стал выдавать не только Внешторгбанк24, но и Экспобанк.

Банкиры говорят о том, что внедрение подобных программ прошло довольно успешно. По словам президента Национальной ипотечной компании Сергея Постнова, в период проведения летней акции количество обращений и объемы выдачи ипотечных кредитов возросли более, чем в два раза. Как констатировал заместитель начальника управления розничного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов, в среднем в месяц в Банк Москвы поступало около 500 заявок на получение кредита, а с июня (начала действия программы – прим. ред.) количество обращений увеличилось до 1,5 тыс. По его словам, сейчас банк одобряет 75-80% заявок, из них около 900 кредитов в размере 100% от стоимости приобретаемой недвижимости.

Однако опрошенные порталом RealEstate.ru риэлторы отметили, что при высоком интересе клиентов к ипотеке без первоначального взноса количество прошедших сделок купли-продажи по подобным программам крайне низкое. «На сегодняшний день у нас прошла только одна сделка через Банк Москвы, и над еще одной заявкой мы работаем», - сообщила RealEstate.ru руководитель отдела вторичного жилья и ипотеки компании «Адвекс» Александра Гросс. А руководитель направления ипотечного кредитования компании «Миан - Агентство недвижимости» Сергей Махоткин добавил, что «ипотечные программы без первоначального взноса были довольно востребованы нашими клиентами, однако реальных выдач кредитов и последующих сделок купли-продажи с использованием подобных программ в нашей компании зафиксировано всего несколько случаев».

Причины столь низкого процента реализации сделок риэлторы видят в отсеве, который ведут андеррайтинговые службы кредитных организаций. «Если у клиента есть деньги на первоначальный взнос, это нормально», - рассказал С.Махоткин. По его мнению, отсутствие свободных средств у человека, собирающегося покупать квартиру, должно насторожить банк. Кроме того, для того, чтобы получить кредит в размере 100% от стоимости приобретаемой недвижимости, заемщику нужен доход гораздо больший, чем при обычном ипотечном кредите.

Правда, банки в ответ заявили, что никаких специальных требований к заемщику не предъявляют. «Действительно, некоторые банки из числа готовых предоставить заемщику кредит в размере полной стоимости приобретаемой недвижимости предъявляют дополнительные требования, - заявил RealEstate.ru начальник отдела продаж Национальной ипотечной компании Георгий Маргиев. – Например, оформление второго кредита на сумму первоначального взноса (по таким схемам работают Абсолют Банк, Росевробанк и др. – прим. ред.)». В Национальной ипотечной компании к заемщику, желающему оформить ипотечных кредит, не имея в наличии собственных средств, предъявляются те же самые требования, что и для клиентов, планирующих внести первоначальный взнос.

Банкиры объясняют, что одобрение кредитной заявки еще не гарантирует клиенту приобретение недвижимости. Причина - в дороговизне риэлторских услуг. По словам А.Гросс, расходы на оплату услуг риэлтора в компании «Адвекс» могут доходить до 6% от стоимости приобретаемой квартиры. «Практика сделок на рынке недвижимости предполагает авансирование покупки недвижимости в размере от 5% до 10% от стоимости недвижимости, а эти расходы банк не кредитует», - отметил В. Шаламов.

По мнению риэлторов, ждать, что многие банки станут кредитовать полную стоимость приобретаемой недвижимости, пока рано. «В РФ большая часть населения получает зарплату в конвертах, такие заемщики всегда рискованны для банка, - говорит А.Гросс. – Выдавать кредиты без первоначального взноса заемщикам такой категории могут позволить себе только крупные кредитные организации».

С дальнейшей судьбой программы «ипотека без первоначального взноса» определился пока Внешторгбанк24. «В течение 2006 года мы несколько раз модернизировали условия наших ипотечных программ, - рассказывает начальник Управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ Департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Мария Серова. – Последний раз изменения произошли в июле, когда мы отменили первоначальный взнос при приобретении квартир на вторичном рынке жилья. Однако хочу акцентировать внимание, что подобные мероприятия не являются летними спецпредложениями, а носят постоянный характер».

Другие кредитные организации пока осторожно говорят о перспективах. «Наше решение будет зависеть от развития событий на рынке недвижимости. Отмечу, что в случае, если недвижимость будет продолжать дорожать такими же темпами, то Национальная ипотечная компания, скорее всего, продлит действие акции», - говорит С. Постнов из Национальной ипотечной компании.

«Рынок банковских услуг становится все более конкурентным, мы намерены бороться за клиента по всем направлениям бизнеса и, будучи крупным финансовым институтом, можем себе это позволить», - продолжает В. Шаламов из Банка Москвы.
26 2006.


: [ 1 ] [ 2 ] [ 3 ] [ 4 ] [ 5 ] [ 6 ] [ 7 ] [ 8 ] [ 9 ] [ 10 ] [ 11 ] [ 12 ] [ 13 ]
:



:




-





-





-








































© landforum.ru
 
:
: (495) 628-87-14
e-mail: shikova@landforum.ru